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幸福时光-房产新政能成为违约理由吗?首付款提高买方能否退回定金?

2018-03-16 15:08:36来源:桂阳房产网
 
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摘要:  2016年上海房产新政出台后,商业贷款首付款比例分别提高至首套房35%、二套房50%(普通住宅)和70%(非普通住宅),公积金首付款也相应增加,不少购房者受到新政“误伤”,由此造成的买卖纠纷也多了不少。      房产新政 ...

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  2016年上海房产新政出台后,商业贷款首付款比例分别提高至首套房35%、二套房50%(普通住宅)和70%(非普通住宅),公积金首付款也相应增加,不少购房者受到新政“误伤”,由此造成的买卖纠纷也多了不少。

  

  房产新政出台,购房资格受限,凑不齐首付款,买方能否以这些情况为由拒签合同?原先交了定金、签订了购房协议的房子,退房了定金还拿得回来吗?这些是许多购房者都关心的问题,小编今天就来为大家普及相关知识。

  

  购房者案例1

  

  新政出台首付比例提高,

  

  买方拒签合同并要求退还定金

  

  2016年10月,叶女士经某房地产经纪事务所居间介绍,与某房屋产权人姜女士达成一致,签订《房地产居间合同(买卖)》(以下简称《居间合同》),约定房屋转让价款为335万元,并约定双方于同年11月30日签订正式的房屋买卖合同时买方支付首付款101万元,余款以贷款形式支付。当天,叶女士向姜女士支付购房定金10万元。

  

  不料,在约定签合同的前几日——11月25日,上海房产新政出台。根据叶女士的情况,其购房首付款比例要提高至购房款的50%,即在签订买卖合同时,叶女士要比原先约定的首付款多支付60多万元。

  

  据了解,叶女士起初请姜女士给其10天筹款,后因筹款不成,故不想再履约,并要求姜女士退还定金。双方协商不成,叶女士诉至法院,请求判决姜女士退还定金10万元。一审法院支持了叶女士的诉请,姜女士不服,上诉至上海一中院。

  

  买卖双方争执不下

  

  新政是否成为继续履约的障碍?

  

  姜女士上诉称,双方签订的《居间合同》明确约定,叶女士可向银行贷款,在申请额度不足的情况下,由叶女士以现金形式补足。对于大笔金额的房屋买卖交易,叶女士作为完全民事行为人,对资金的准备以及准备方式应有充足的考虑。

  

  此外,叶女士未提供证据证明其在2016年11月30日前有能力支付新政出台前约定的101万元。新政出台后,叶女士曾明确表示其能继续履行合同,但后又反悔,故本案应按照定金罚则处理。

  

  叶女士认为,新政的出台导致其应支付的首付款比例提高至购房款的50%,这在签订《居间合同》时无法预见,且需要多支付60多万元,自己无法筹集到上述钱款。《居间合同》约定的现金补足条款仅适用于贷款不足的情况,而现在是首付款无法支付。

  

  新政出台不必然导致合同不能履行

  

  二审改判定金不予退回

  

  上海一中院经审理后认为,本案的争议焦点为,叶女士是否有权以新政出台无法支付首付款为由,拒绝签订房屋买卖合同,并主张免责。

  

  首先,双方约定于2016年11月30日签订买卖合同,叶女士应于签订当日支付首付款101万元。二审中,叶女士未能提供充分的证据证明,其确实能在该日前后存在支付该笔款项的实际能力。故叶女士的支付能力本身存疑。其次,《居间合同》约定叶女士若在申请购房贷款时未获得相应额度,应在办理房屋过户手续前以现金补足,表明叶女士在签订上述合同时对可能存在的履约障碍已有充分预见,并且应当具备一定的资金保障。再者,新政出台后,叶女士曾请求姜女士给予10天时间以凑足首付款,表明其认可自身有义务按照《居间合同》相应条款签订房屋买卖合同。

  

  综上,上海一中院认为,叶女士在签订《居间合同》时应当对贷款额度变化有一定预见,并准备相应的资金,新政出台并不必然导致上述合同不能履行,叶女士以无力支付首付款为由拒绝签订房屋买卖合同构成违约,故撤销一审判决,改判定金不予退还。

  

  购房者案例2

  

  张先生与业主周先生签订了居间协议及房屋买卖合同,约定2016年4月25日前网签。因张先生名下有一套住房,但是并无贷款记录,按照当时的政策,可以按照首套房贷款比例申请贷款,于是合同约定张先生贷款7成支付第二期房价款,同时约定若贷款无法通过或贷款不足则应现金补足。

  

  但2016年3月25日上海出台新政,关于首套房认定实行“认房不认贷”标准,依据新政,张先生无法贷足7成,便以新政出台为由要求无责解除合同,而业主周先生则不同意解约并要追究其违约责任。

  

  “

  

  法律解析

  

  法院一般认为当事人在订立合同时应对合同的内容有全面的理解、认识,对自身的履约能力及合同存在的风险、履行障碍有较为充分的预见。

  

  上海房产政策多变,贷款政策变化也并非第一次出现,而且在合同中双方已经约定清楚,若客户银行贷款无法通过或贷款不足则应现金补足,所以张先生在签约时就应预见到会出现贷款无法通过或成数不足的风险。而贷款成数不足也不会导致合同不能履行,张先生可自筹资金付款。

  

  因此,贷款政策变化一般会认为属于商业风险而非法定解约事由。本案,除非买卖合同特别约定因政策调整导致贷款成数不足可无责解约,否则张先生应当现金补足房款,不得以贷款成数不足为由主张无责解约。若张先生无力购买,则需承担违约责任。

  

  退房纠纷常见问题

  

  新政出台前后,哪几种情况可以退定金?

  

  01

  

  新政出台,可以退定金的几种情况

  

  ☆新政出台前签约

  

  (1)因政策新规定失去了买房资格。

  

  (2)签署定金协议时开发商没有预售证,合同无效。

  

  遇到以上情况,可以退定金。

  

  01

  

  新政出台,不可以退定金的几种情况

  

  ☆新政出台前签约

  

  (1)购房落户受政策影响,购房者因此提出退房。如果双方在合同中没有约定的,不影响交易,不能退定金。

  

  ☆新政出台后签约

  

  (1)新政出台之后签的定金协议,法院默认公众知晓,一般来说不能以政策调控房价跌了来退定金。

  

  (2)无论新政前后,以房价上涨或下跌为理由退定金,法院通常不支持。

  

  遇到以上情况,不可以退定金。


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