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房企看空三四线楼市 高周转率收割最后一波韭菜

2018-04-16 来源:桂阳房产网
 
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  一直以来楼市都是备受关注的焦点,大多数城市的实体经济投资的三成以上是房地产投资,购房者犹如一波波韭菜被房企与炒房者共同收割,尤其在购房需求旺盛的一二线城市。但也有房企看重三四线城市的庞大市场,尤其在国家大力推进三四线城市去库存与加大棚改力度之后,碧桂园就是其中的典型代表,但今年也许是新一轮变革的起点:碧桂园内部连续发文要求提高资金周转率,也许预示着三四线城市房地产业将发生不同寻常的变化,很可能三四线城市仅剩最后一波“韭菜”可以收割了。

  

  依靠着资金高周转率与三四线城市的广大市场,碧桂园不仅迈入“千亿房企”的行列,更是成为了行业龙头,“拿地三个月内必须开工,第五个月可回收资金。这样的速度别人做不到,我杨国强能做到”更是成为碧桂园董事会主席杨国强先生的骄傲之处,就这样的速度仍在加快。4月5日至11日,碧桂园连续下发三份文件:《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》,意在进一步提高资金周转速度。首当其冲的设计部门甚至被要求“设计院接到营销户配及设计要求后,当天内出图(通宵)”

  

  碧桂园集团文件tu'pian

  

  先不去说这种要求是否人性化与是否合理,更不提这种做法对设计师是否公平,我们只说为什么碧桂园会在本就已经是“中国速度”的资金周转率上这么大动干戈。房地产发展到现在已经度过了“暴利”时代,根据2017年财报,几大品牌房企利润率最高的中海利润率不过20%,利润率在10%到15%已经是大型房企的常态,而要在低利润率下赚取更多的利润只能加快资金的周转,不断拿地、推新、销售,正所谓“天下武功,无坚不摧,唯快不破”。碧桂园正是把这个“快”发挥到极致的房企,这也与其植根与三四线城市有关。在一二线城市,碧桂园仅是品牌房企之一,又不擅长打造地标,又不专长做高端,沈阳交通广播某节目主持人就曾说“碧桂园做精装,就是为了房子好卖”。但是在三四线城市,如此体量的房企前来投资,甚至可以要求“特事特办”非常有利于加快项目进度。这也是碧桂园“456”工作要求的根基:拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金回正,据说这个速度只有碧桂园可以达到。

  

  但是“456”工作要求竟然再次加速,为什么?这要看三四线城市最近发生了什么。在几年前,三四线城市房地产蓬勃发展,房价高涨的同时诞生了大批库存,结果在一二线城市忙于限购的时候,三四线城市仍在去库存。从2015年开始的大规模棚改货币化安置给三四线楼市注入一股强大的推力。但是本轮的棚改到2020年就将完成,下一轮棚改很可能改变货币化安置的政策,毕竟三四线城市不同于一二线,高房价的风险要远大于北上广这样的经济发达城市。人口净流出的三四线城市本身的城市建设周期就远远大于一二线城市,一旦失去棚户区改造与城市建设造成的刚需购房者,其市民购房需求将大大降低,未来很可能变成有价无市。如果大限真的在2020年到来,那么今年就是逃离的最好时机,毕竟项目的收尾尚需一段时间,明年再走可能就走不了了。所以加快资金周转有可能是为了加快收割这最后一波“韭菜”,然后争取全身而退。

  

  除了楼市可能的变化,资本市场的变革同样是可能的诱因。从2017年起,中国金融市场开始趋紧,去杠杆不仅仅是针对居民的房贷,企业融资同样在去杠杆的范围,尤其是习惯了高杠杆负债运营的房企。融资成本的升高将很多中小房企压垮了,万科、恒大、碧桂园、融创等众多品牌房企开始了大批量的兼并。这些收购、入股都需要拿出大量的真金白银,但是房企融资成本已经从前两年的平均4%提高到今年一季度的超过7%,虽然多家房企开始转向海外寻求融资,但是平均成本也超过6%,受近期美联储加息影响,房企海外融资成本仍将升高。4月以来,宝龙、中粮、招商等房企均公告宣布融资事项,主要融资方式为企业债券。据中原地产研究中心统计,4月以来上市房企发布的各项融资需求(已融资和拟融资)已近1000亿人民币。

  

  对于碧桂园这样的房企来说,这个年代是最好的年代,是最适合攻城略地的时期,但这需要大量的资金支持,而房企高负债率的运营方式对其现金流的要求极高,一旦现金流出现问题,影响的可能就不是一点点销售额,而是企业的生死了。


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