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楼市的“珍珠港事件”!在我们调控的时候,老外正在“虎视眈眈”!

2018-04-16 17:49:53来源:桂阳房产网
 
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摘要:  这几天,海南因为自贸港、马彩等重大政策利好特别热。而在大家纷纷后悔,没有乘早买海南房产时,一个消息却在私募大佬圈子里传开。那就是海外的房地产投资者正对中国的房地产市场虎视眈眈,包括中东主权基金在内的全 ...

  这几天,海南因为自贸港、马彩等重大政策利好特别热。而在大家纷纷后悔,没有乘早买海南房产时,一个消息却在私募大佬圈子里传开。那就是海外的房地产投资者正对中国的房地产市场虎视眈眈,包括中东主权基金在内的全球主要国家大额资本都在留意中国房地产市场的可能Bug,想要发动一场楼市的“珍珠港偷袭”。

  

  与此同时,中国内地对房地产的投资仍然方兴未艾。周末在海南举办的一个有房地产私募参与的活动,吸引了1500名客户参与,4.7万人在线观看。当天推出的一款房地产私募产品,不到十五分钟就认购超过了2亿。

  

  这些信息也许不难解释,为什么最近上海新房每次认购摇号,都有数千人挥舞着几十亿的现金支票,认购总价值超过几百亿的房子。在虽然这些人中,很多都被限购,而且要一次性全款买房。

  

  因为,如果我们不出手,财富就可能被老外“收割”。事实上,在过去的二十年间,唱空中国房地产市场的海外资本们,通过不懈地寻找“抄底”机会,已经挣得钵满盆满。对他们来说,每一次中国房地产市场的低潮,就是出手购买的最好机会。

  

  壹

  

  实际上,早在十多年前,外资就乘中国房地产市场刚刚起步,成功“偷袭”了“珍珠港”。当年,大摩的首席经济学家谢国忠一再唱衰中国楼市,并说上海房地产市场的泡沫已经到了崩盘边缘。而大摩却悄悄地利用漏洞,通过收购房地产项目地境外主体,在中国买了上百亿的房子。从住宅到商业,几乎都在大摩的收购范围。

  

  而因为大摩所买的这些房子都有境外母公司,所以卖掉这些房子的时候,大摩向来是直接卖境外母公司的股权。这样做的最大好处,就是可以避免在中国交巨额的企业所得税。

  

  也是因为这个原因,早在2004年,中国政府就用“限外令”筑起了一道固若金汤的“防线”,然而,毕竟还是被海外资本们得手,从中国赚走了几百亿的利润。

  

  实际上,即使是在2010 年之后,外资一样能从我们的楼市掏走巨额的利润。第一太平戴维斯的一季度报告显示,上海国际大厦,这个2009年建成的房子,在最近9年里被转卖了多次,炒楼的外资因此赚到了很不错的收益,这是他们对中国房地产感兴趣的原因。

  

  根据第一太平戴维斯的统计,这栋楼的上一个业主,仅仅四年就赚走了58%的利润,每年仅升值收益就超过15%。

  

  第一太平戴维斯的统计,仅仅限于过去七年的房价增值收益,并没有计算租金回报。如果加上租金回报收益,投资者的年回报可能就超过了20%。

  

  这在全世界都属于超高的收益率。要知道股神巴菲特过去50年的平均收益也不过只有20%。而且和股票相比,房地产的投资风险无疑要小得多。

  

  宜信财富提供的一组数据显示,过去十年间,全球的房地产投资收益是12%,以及是全世界收益率最高的投资品种。

  

  而中国的房地产投资投资收益率又远远领先于全球的平均水平。中国的住宅投资收益,又远远超过了商业地产。难怪连老外都“眼馋”中国房地产投资的高回报。

  

  贰

  

  不过,即使全世界的钱涌向中国楼市,买房人也不用愁得睡不着觉。因为,老外向来不爱买住宅,他们更喜欢投资的是核心地段的商业地产。所以,对住宅市场的直接冲击是有限的。

  

  而且,受老外的投资理念影响,中国很多的房地产私募基金和开发商,也偏爱投资商业地产项目。他们向很多炒房客募集资金,就把住宅市场的热钱,引到了商业地产。

  

  剩下坚持要炒房的投资者,也受到“碧桂园员工从来不炒楼,因为炒楼回报太low”等微信影响,把钱直接交给开发商买地开发赚快钱。

  

  所以,眼下还在“炒房”的老“炒家“已经越来越少,剩余的都是把房子当存款,买了楼做长期投资。

  

  但没有直接影响,不代表没有间接影响。房地产是一种受预期影响很大的资产,如果商业地产连续升温,价格不断提高;那么,住宅、别墅等民用房地产价格,也会跟着商业地产价格快速上升。

  

  想想2006年,在上海楼市均价只有7000多元/平米时,汤臣一品的11万均价,创造了全国纪录。当时,也有专家说汤臣一品是顶级豪宅,不会影响到普通住宅的价格。但结果却是,整个上海住宅市场因为这天下第一贵,让价格预期一升再升,终于有了十年房价上上涨近十倍的结果。

  

  叁

  

  早在十年前,海外热钱大量流入中国楼市时,就有人担心,热钱在中国”收割“利润后,国人将成为高位接盘的”接盘侠“。

  

  和十年前相比,今天我们已经承诺对外资开放金融业,外资买楼也不像2004年那样受限制,这是否代表外资流向中国的金额会远远高于十年前,一旦从中国撤离,带来的损失也会比十年前大得多呢?

  

  从目前来看,这种可能性几乎不存在。因为,和十年前不同,外资并不是纯粹的只有输入,他们也在帮助境内资金向海外房地产市场输出。

  

  在过去的几年时间,中国人一直是美国房地产市场最大的海外买家。同样,在加拿大、澳大利亚,乃至马来西亚、泰国等地,国人一直喜欢买当地的房子。

  

  在金融业扩大开放后,国人可能通过基金的全球投资,购买全世界最好的房子,让纽约、旧金山、东京、伦敦、巴黎、新加坡、悉尼等全球门户城市更多的地标建筑改“国籍“。

  

  另外一方面,相较中国庞大的房地产供应量,海外资金再海量,也是少数的。所以,他们的投资策略始终集中在北京、上海、深圳等核心城市的核心商业圈,因为后者的供应量是最小的。只有更小的供应,才能储存更多的钱,才能更好的保值、增值。

  

  这代表着这些核心城市核心地段的房子,未来在价格上有机会拉大和非核心地段间的价格差距。也代表着一线城市的房价会和三四线城市近一步拉开,楼市板块轮动的接力棒将重新传回给一线城市,而这可能就是下半年或者明年上半年发生的事。


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